2014年05月21日

仲量联行:一季度广州新增豪宅700套

  仲量联行日前发布一季度广州房地产市场报告。本季度,广州甲级办公楼大面积租赁成交数量可观,外国知名联合办公服务商加快进驻广州,市场整体复苏势头明显。优质零售物业市场方面,珠江新城新项目K11的开业,使该区域商业氛围日益浓厚。高端住宅方面,市场对于入门级高端产品需求进一步回暖,按揭利率上浮也加速刚需改善型潜在买家的入市;全市高端住宅租赁市场供需两端在本季度都表现活跃,高端租赁市场整体涨幅稳健。

  大面积租赁成交数量可观,联合办公产品为市场所关注,租赁市场本季度表现活跃。受到大型企业如保险公司以及房地产开发商较大规模扩张与升级的需求支撑,珠江新城办公楼市场本季度净吸纳量继续领跑全市。琶洲市场受欢迎度也与日俱增,吸纳表现优异,除IT类企业表现出稳定的需求外,中小型专业服务业公司也在积极寻求搬迁与升级的机会。

  同时,市场对于联合办公的关注度继续上升。数家知名联合办公服务商对进入广州市场保持积极的态度,问询需求主要集中于核心CBD珠江新城。此外,本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务,或以自营品牌开发联合办公空间产品。

  本季度无新增供应,整体空置率降幅显著。本季度广州没有新的甲级办公楼落成,全市甲级办公楼存量维持在约530万平方米。在新增供应缺乏且需求持续旺盛的背景下,现有甲级存量得到继续吸纳。本季度全市整体空置率环比下降1.5个百分点至8.3%,达到近两年半以来的最低值。其中,珠江新城空置率下降至8.6%,为近七年来的最低值;新兴市场琶洲也保持了空置率快速下行的趋势。

  核心CBD业主市场形成,推动整体租金上涨。本季度全市整体租金上涨明显,环比涨幅2.2%,延续了自去年下半年开始的上行势头。珠江新城优质甲级办公楼中的可租空间日益稀缺,业主上调租金意愿强烈。因此,市场内优质甲级办公楼与普通甲级办公楼之间的租金价格差距进一步扩大。

  办公楼投资市场在年初仍保持活跃的态势。在甲级办公楼市场可售新楼稀缺且无新增供应的情况下,突出的企业自用需求继续向市区外围溢出,非核心区的在建项目受到欢迎,南沙与萝岗均录得此类整售成交。

  核心区域旺盛需求将为全市整体租金上升提供动力。在未来12个月内,广州将有6处甲级办公楼新增供应,且大多位于新兴市场,其中有三个将出现于琶洲。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,珠江新城将在此期间继续供不应求,市场对琶洲的需求也将更为显著,但预计因为短期供应增大,年内琶洲空置率出现小幅回升。

  马炜图预期,全市甲级办公楼复苏的形势不变。受业主市场影响,珠江新城办公楼租金预计将快速攀升,全市整体租金则将受其推动而持续走高。同时他也看好琶洲市场,持续活跃的租赁需求或使业主对快速吸纳保持乐观态度,从而助推琶洲租金继续稳步上行。

  本季度广州零售物业整体需求大体良好,核心区除个别商场持续进行业态调整以外,绝大部分商场的进驻率均有所提升,尤其是海珠及天商圈内,体验类业态的吸纳非常良好。尽管零售商大多仍偏好核心区商圈,但核心区部分商场为避免同质化竞争,更注重加大力度引进新品牌。

  随着近期开业的新商场迅速成为城中热点,吸引更多国内外知名品牌选择进驻,带动优质商场进驻率显著上升。珠江新城商圈整体成熟度上升,除了面向工作人群,也加大了对年轻客群的吸引力。

  本季度广州核心区与非核心区均有项目入市,分别是位于珠江新城的K11和番禺的雄峰城(B区)。受新开业项目的影响,核心区和非核心区的空置率都有所上升,全市空置率上升0.7个百分点。

  租金水平方面,本季度核心区租金仍保持缓速增长,个别项目缩减主力租户面积并重新定位后租赁情况良好,带动租金上扬。需求水平保持稳定,新零售对整体需求起到一定促进作用。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预期,以超市为代表的新零售进军广州的步伐加快,尽管选址未必局限于优质购物中心,但仍为广州市场带来新的需求来源。未来12个月内将有超过48万平方米的新增供应进入广州市场,大部分项目均位于不同的郊区商圈,预租情况良好,因此预计整体空置率仍将轻微下行。

  郭伟明预计,租金可小幅度缓慢上升,然而涨幅将受限于需求提升的幅度,维持在平缓水平。投资市场方面,由于目前市面上可选标的相对较少,且优质物业的业主对于退出并不十分积极,因此预计要价将保持在一定高位,对有意向的买家而言谈判过程可能将会进一步拉长。

  改善型需求逐步, 入门级高端产品需求回暖随着近两个季度入门级高端住宅市场供应趋稳,刚需改善型买家的选择面增大,市场对入门级产品的需求进一步回暖,春节之后的问询与成交都有显著提升。而豪宅市场在当前市场与政策下,入市门槛较高,需求持续疲软。

  本季度按揭贷款利率继续上浮,国有四大行宣布广州的首套房贷利率从之前最低上浮5%提高到10%,这在增加购房者成本的同时,也刺激了观望中的刚需改善型买家加速入市。

  高端住宅市场一手供应稳定,二手供应有少量增加。一手高端住宅市场本季度新入市的两个项目均来自于新兴豪宅区白云片区,推盘量约200套。本季度全市一手高端住宅新推盘量总计约700套,牛奶厂片区的加推单位依然是主要供应源。得益于春节后活跃的问询,本季度一手高端市场的销量超过500套,略好于上季度,二手市场供应有所增加。随着全市房价涨幅趋缓,核心地段的盘源也有所增加。

  改善型需求支撑一手资本值上行,高端住宅市场租金涨幅平稳。本季度一手高端住宅资本值小幅上涨。其中入门级产品交易量逐步回升,令一手市场即便在限价的条件下,资本值依然保持上升的势头。

  全市高端住宅租赁市场供需两端在本季度都表现活跃。一方面春节后针对租赁盘源的问询较多,另一方面,节前的空置盘源在节后纷纷进入市场,再加上部分高价豪宅由售转租,因此市场盘源有所增加。珠江新城仍然承接了大部分租赁需求,高端租赁市场整体涨幅稳健。

  仲量联行预计,广州住宅市场的调控政策在未来十二个月内放松的可能性很低,且中央对于住户部门去杠杆的态度未有任何松动,住房按揭贷款的利率进一步上浮的政策空间较大。虽然逐步的改善型需求将加速入门级高端住宅的去化,但一二手资本值方面预计涨幅有限。租赁需求仍将集中在珠江新城,但区域内今年无新项目完工,所以预计有效供应仍稍低于需求,租金升幅保持稳定。网易房产 王田歌